안녕하세요! 요즘 똑똑한 재테크 수단으로 온비드 공매에 관심을 갖는 분들이 정말 많아졌습니다. 저도 처음 입찰을 준비할 때는 “와, 감정가가 시세보다 훨씬 낮네?”라며 들뜬 마음으로 숫자를 적어 내려갔던 기억이 나요. 하지만 곧 깨달았습니다. 감정가는 참고용일 뿐, 수익을 결정짓는 진짜 ‘입찰가’는 나만의 명확한 기준이 필요하다는 것을요.
“공매의 승패는 감정가와의 차이가 아니라, 낙찰 후의 실질 수익률에서 결정됩니다.”
공매 초보자가 흔히 저지르는 3가지 실수
- 감정가 맹신: 감정 시점과 입찰 시점의 시차(통상 수개월)로 인한 현재 시세와의 왜곡을 간과함
- 비용 누락: 눈에 보이지 않는 명도 비용, 체납된 미납 관리비, 취득세 등 부대 비용 계산 실수
- 낙찰 지상주의: 객관적인 수익 분석보다 ‘낙찰’ 자체에 몰입하여 시세보다 높게 입찰가를 산정
현재 해당 물건의 급매가와 최근 6개월 내 실거래가를 확인하셨나요? 감정평가서의 금액이 아닌 현시점에서 즉시 거래 가능한 가격을 기준으로 입찰가를 산정해야 절대 실패하지 않습니다.
오늘은 제가 수많은 현장을 발로 뛰며 정립한 후회 없는 입찰가 산정 법칙을 핵심만 뽑아 공유해 드릴게요. “조금만 더 싸게 쓸 걸” 하고 후회하는 일 없도록, 저와 함께 꼼꼼하게 전략을 세워보시죠!
죽은 숫자인 감정가보다 살아있는 급매 시세 확인하기
공매 입찰에서 가장 위험한 착각은 감정평가액을 현재의 시장 가치로 믿는 것입니다. 감정평가서는 입찰 시점보다 최소 6개월에서 1년 전의 데이터를 기준으로 작성되는 경우가 많아, 급변하는 부동산 시장의 흐름을 즉각적으로 반영하지 못하는 ‘과거의 기록’일 뿐입니다.
💡 핵심 인사이트: 감정가가 5억이라도 인근 급매물이 4억 8천만 원에 나와 있다면, 해당 물건의 실질적 가치 상한선은 4억 8천만 원입니다. 공매의 메리트는 급매보다 더 싸게 사는 것에 있음을 잊지 마세요.
감정가 vs 실거래가 vs 급매가 비교
| 구분 | 성격 | 신뢰도 |
|---|---|---|
| 감정가 | 과거의 기준점 | 낮음 (참고용) |
| 실거래가 | 최근 체결 데이터 | 보통 (추세 파악) |
| 급매가 | 당장 살 수 있는 가격 | 매우 높음 (기준점) |
“입찰가는 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 현재 급매가 대비 얼마나 수익이 나느냐를 기준으로 산정해야 낙찰 후 미납하는 실수를 줄일 수 있습니다.”
실패 없는 시세 조사를 위한 3단계 법칙
- 네이버 부동산에서 해당 단지의 가장 낮은 호가(저층 제외)를 기준으로 급매가를 파악하세요.
- 아실(ASIL) 앱을 통해 최근 3개월 내 실제 거래된 내역과 매물 적체량을 대조해 보세요.
- 인근 공인중개사사무소에 방문하여 “당장 현금으로 살 때 가장 싼 매물”이 얼마인지 현장 시세를 확인해야 합니다.
결국 입찰가는 ‘급매가 – 경매 비용(명도비, 수리비 등) – 기대 수익’의 산식으로 도출되어야 합니다. 죽어있는 숫자인 감정가에 매몰되지 말고, 살아 움직이는 시장의 목소리에 집중하시기 바랍니다.
유찰 회차에 따른 전략적 최저입찰가 활용법
압류재산 공매는 보통 유찰될 때마다 최초 감정가의 10%씩 금액이 낮아져 감정가의 50%까지 떨어지기도 하죠. 하지만 “반값이라 무조건 이득”이라는 생각은 위험할 수 있습니다. 유찰이 잦다는 건 권리 관계가 복잡하거나 치명적인 결함이 있을 확률이 높다는 신호일 수 있기 때문이에요.
회차별 입찰 전략 가이드
| 회차 | 입찰가 비율 | 전략 포인트 |
|---|---|---|
| 1~2회 | 100~90% | 신건급 우량 물건 선점 |
| 3~4회 | 80~70% | 실거주 및 투자 적기 |
| 5회 이상 | 60% 이하 | 권리 분석/특수 물건 주의 |
무작정 낮은 가격을 기다리기보다, 종목의 가치를 분석해 적절한 회차에 들어가는 것이 핵심입니다. 2~3회 유찰되어 70~80% 수준일 때 수익률을 정밀하게 계산해 보세요. 남들보다 한 단계 높은 회차에서 과감하게 입찰하는 것이 오히려 경쟁을 피하고 낙찰 확률을 높이는 영리한 전략이 될 수 있습니다.
핵심 입찰가 산정 체크리스트
- 시세 조사: 실거래가뿐만 아니라 최근 3개월 내 급매가 확인
- 추가 비용: 명도비(이사비), 미납 관리비, 내부 수리비 합산
- 세금 산출: 취득세 및 대출 가능 여부에 따른 이자 비용 고려
- 출구 전략: 단기 매도 시 양도세, 보유 시 임대 수익률 계산
명도 비용과 수리비를 미리 입찰가에 녹여내기
공매는 경매와 달리 ‘인도명령’ 제도가 없기 때문에 명도 과정이 상대적으로 까다로울 수 있습니다. 협의가 원활하지 않아 명도 소송까지 이어질 경우를 대비해, 소요되는 시간적 가치와 법적 비용을 입찰가 산정 단계에서 반드시 미리 차감해야 안전한 수익을 확보할 수 있습니다.
공매 투자의 핵심은 ‘이 가격이 아니면 안 산다’는 보수적인 태도입니다. 예상되는 모든 리스크 비용을 입찰가에 녹여내는 것이 차익을 확정 짓는 첫걸음입니다.
실전 입찰가 산정 가이드
비용 차감 리스트 (입찰가 = 적정 매수가 – 아래 합계)
- 명도 협의금: 전용면적당 약 10~15만 원 혹은 소송비용 상당액
- 수리비: 샷시 포함 여부에 따라 평당 100~150만 원(올수리 기준)
- 체납 관리비: 공용부분 체납액은 낙찰자가 인수할 가능성 상존
- 금융 비용: 명도 기간(3~6개월) 동안 발생하는 대출 이자
표준 비용 산정표 (전용 84㎡ 예시)
| 항목 | 권장 책정액 | 비고 |
|---|---|---|
| 명도 비용 | 300~500만 원 | 이사비 및 협의금 |
| 내부 수리비 | 1,500~2,500만 원 | 노후도에 따라 차등 |
| 예비비 | 입찰가의 1~2% | 미확인 하자 대비 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
💡 입찰가 산정의 핵심 포인트: 감정가는 ‘과거의 기록’일 뿐입니다. 현재의 실거래가와 KB시세를 기준으로 안전마진을 확보하는 것이 공매 투자의 본질입니다.
Q. 공매는 무조건 감정가보다 싸게 낙찰받아야 하나요?
감정가는 기준점일 뿐, 정답이 아닙니다. 상승장에서는 감정가가 시세보다 낮게 형성되어 있을 수 있으므로, 감정가 대비 100% 이상을 써도 수익이 나는 경우가 많습니다. 반대로 하락장에서는 감정가 자체가 거품일 수 있으므로 주의해야 합니다.
Q. 입찰 전에 현장 방문(임장)은 필수인가요?
네, 선택이 아닌 필수입니다! 공매는 경매와 달리 집행관의 현황조서가 부실한 경우가 많습니다. 서류에 나타나지 않는 리스크를 현장에서 반드시 점검해야 합니다.
| 현장 체크리스트 | 중요성 |
|---|---|
| 점유 관계 확인 | 명도 난이도 및 이사비 협의 기준 |
| 누수 및 결로 | 낙찰 후 수리비 산정의 핵심 |
| 관리비 체납액 | 공용 부분 체납액 인수 여부 |
철저한 조사로 나만의 기준을 세우는 성공 투자
온비드 공매는 정보의 비대칭성을 활용하는 매력적인 시장입니다. 감정가는 절대적인 기준이 아닌 단순한 참고치일 뿐이라는 점을 명심하세요. 철저한 시세 조사와 숨은 비용 산출로 나만의 기준을 세우는 것이 핵심이에요.
“공매 투자의 성패는 입찰 전 책상 위가 아니라, 현장의 발걸음과 꼼꼼한 수익률 계산기 위에서 결정됩니다.”
수익률 계산 필승 공식: 최종 입찰가 + 취득세 + 미납 관리비 + 수리비 < 현재 급매 시세의 90% 이하를 목표로 잡으세요.