요즘 재테크의 블루오션으로 온비드 공매에 관심 갖는 분들이 정말 많으시죠? 하지만 공매 초보자라면 “분명 유찰됐는데 왜 가격이 그대로지?”라며 당황하기 일쑤입니다. 특히 2회 유찰 후 최저가가 갱신되는 마법 같은 타이밍을 놓치면, 수백만 원의 기회비용을 잃는 것과 다름없습니다. 직접 겪은 실전 데이터와 노하우를 바탕으로, 여러분이 궁금해하시는 가격 변동 메커니즘을 시원하게 정리해 드릴게요!
💡 공매 투자의 핵심 포인트
- 유찰 즉시 가격이 바뀌지 않는 시스템적 이유 이해하기
- 최저매각가격 갱신 주기의 규칙성과 패턴 파악
- 다음 회차 공고가 온비드에 게시되는 ‘황금 시간대’ 확인
“공매는 아는 만큼 싸게 사고, 타이밍을 아는 만큼 여유 있게 입찰할 수 있습니다. 특히 2회 유찰 직후는 가장 치열한 눈치 싸움이 시작되는 골든타임입니다.”
회차별 유찰 및 가격 하락 구조 안내
| 단계 | 입찰 상태 | 가격 변동폭 |
|---|---|---|
| 1회차 | 신건/최초 입찰 | 감정가 100% |
| 2회 유찰 | 재공고 대기 중 | 최초가 대비 10~20% 하락 |
| 3회차 | 최저가 갱신 완료 | 하락된 가격으로 입찰 재개 |
일반적인 온비드 자산의 경우, 유찰이 확정된 후 약 1~2주일 이내에 새로운 최저가가 적용된 매각 공고가 다시 올라옵니다. 이 정확한 갱신 타이밍을 미리 체크해두면 남들보다 한발 앞서 현장 임장을 준비하고 자금을 세팅할 수 있습니다.
유찰 확정 후 차기 회차 가격 확인은 언제쯤 가능할까?
결론부터 말씀드리면 유찰되었다고 해서 최저매각가격이 즉시 시스템에 반영되는 것은 아닙니다. 보통 압류재산 공매는 1주일 단위로 매우 긴박하게 순환되는 구조를 가지고 있습니다.
💡 꼭 기억해야 할 공매 사이클 (압류재산 기준)
- ✅ 월요일 ~ 수요일: 본격적인 입찰서 제출 및 보증금 납부 기간
- ✅ 목요일(개찰일): 오전 11시 이후 낙찰자 발표 및 유찰 여부 확정
- ✅ 금요일 오전: 차기 회차 공고 게시 및 10% 감액된 최저가 갱신
목요일 개찰 결과 아무도 입찰하지 않아 유찰이 확정되면, 캠코(KAMCO) 담당자가 시스템 정비를 거쳐 다음 날인 금요일 오전 중에 새로운 공고를 올립니다. 이때 2회 유찰된 물건의 경우, 최초 감정가 대비 상당히 매력적인 가격으로 갱신된 것을 확인할 수 있습니다.
유찰된 물건은 금요일 오전 ‘나의 온비드’ 메뉴 내 ‘관심물건’이나 ‘입찰결과’를 통해 갱신된 가격을 선점 확인하는 것이 전략의 핵심입니다.
회차별 가격 하락폭 예시 (감정가 1억 원 기준)
| 회차 | 상태 | 최저매각가격 |
|---|---|---|
| 1회차 | 유찰 | 100,000,000원 |
| 2회차 | 유찰 | 90,000,000원 |
| 3회차 | 갱신 예정 | 80,000,000원 |
2회 유찰 시 감액 규모와 공매만의 차이점 이해하기
공매는 경매와 달리 감액되는 방식이 매우 규칙적입니다. 캠코(KAMCO) 압류재산 기준으로 공매는 한 번 유찰될 때마다 최초 감정가의 10%씩 일정하게 차감됩니다. 여기서 핵심은 경매처럼 ‘직전 회차 가격’이 아닌, 언제나 기준점이 ‘최초 감정가’라는 사실입니다.
💡 감액 산정 방식 비교 (감정가 1억 원 기준)
| 구분 | 1회 유찰 시 | 2회 유찰 시 (누적) |
|---|---|---|
| 온비드 공매 | 9,000만 원 (10%↓) | 8,000만 원 (20%↓) |
| 법원 경매 | 8,000만 원 (20%↓) | 6,400만 원 (36%↓) |
2회 유찰, 왜 투자자들이 집중할까?
보통 2회 유찰되어 감정가의 80% 수준에 도달하면 실거주자나 투자자들이 본격적으로 입찰을 검토하기 시작합니다. 공매는 매주 입찰이 진행되기 때문에 가격 하락 속도가 매우 빠릅니다. 유찰 후 다음 회차의 최저가 갱신 타이밍은 보통 금요일 오후에 공고되며, 바로 그다음 주 월요일부터 새로운 가격으로 입찰이 가능해집니다.
전문가 인사이트: 공매는 진행 속도가 경매보다 훨씬 빠르기 때문에 감액된 가격이 공고되는 즉시 권리분석을 마쳐야 합니다. 입찰 전 공매와 법원 경매의 진행 방식 차이점을 명확히 숙지한다면 유찰 직후의 황금 같은 타이밍을 놓치지 않을 수 있습니다.
실전 입찰 전략! 2회 유찰 물건 노리는 최적의 타이밍
공매 시장을 지켜보니 감정가 대비 80% 수준인 3회차 입찰 시기가 심리적으로나 가격적으로 가장 뜨겁습니다. “조금 더 떨어지면 사야지” 하고 관망하다가는 눈독 들이던 물건을 놓치기 십상이죠.
✅ 유찰 후 최저가 갱신 및 대응 프로세스
- 목요일 오후 5시: 지난 회차 낙찰 결과 확인 및 유찰 여부 최종 확정
- 금요일 오전 10시 전후: 온비드 시스템상 차기 회차 최저가 갱신 및 공고 게시
- 주말 활용: 갱신된 가격 기준으로 수익 분석 및 현장 임장 완료
- 월요일 오전 10시: 입찰 시작과 동시에 준비한 금액으로 응찰
공매 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항
| 구분 | 주요 체크리스트 |
|---|---|
| 가격 분석 | 갱신된 최저가와 실거래가 및 급매가 격차 확인 |
| 명도 전략 | 인도명령 제도가 없으므로 점유자 현황 사전 파악 필수 |
부지런한 모니터링이 공매 성공의 핵심입니다
공매 투자의 성패는 결국 남들보다 한발 앞선 데이터 확인과 실행력에 달려 있습니다. 특히 2회 이상 유찰된 물건은 가격 메리트가 극대화되는 시점인 만큼, 정확한 가격 갱신 타이밍을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.
💡 유찰 물건 공략을 위한 주간 루틴
- 📅 목요일 오후: 전주 입찰 결과 확인 및 유찰 여부 최종 확정
- 🔔 금요일 오전: 온비드 시스템상 최저가 갱신 및 공고 확인
- 📝 주말 시간: 감액된 최저가를 바탕으로 수익성 재분석 및 현장 답사
“매주 금요일 아침, 온비드 앱의 ‘관심 물건’ 목록을 새로고침하는 습관 하나가 수천만 원의 낙찰 수익 차이를 만듭니다.”
매주 금요일 아침마다 찜해둔 물건들의 감액된 최저가를 확인하며 입찰 전략을 수정해 보세요. 이 루틴을 몸에 익혀 2회 유찰이라는 황금 같은 기회를 꼭 잡으시길 진심으로 응원하겠습니다!
자주 묻는 질문 (FAQ)
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Q. 2회 유찰 직후인데 왜 아직 가격이 그대로인가요?
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시스템 오류가 아닙니다! 온비드 시스템상 입찰 결과 발표(목요일) 후 데이터 처리 시간이 필요합니다. 최저가 갱신 타이밍은 보통 금요일 오전 10시에서 오후 2시 사이에 순차적으로 업데이트되니 조금만 기다려주세요.
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Q. 2회 유찰 후 바로 다음 입찰에 참여할 수 있나요?
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네, 가능합니다! 금요일에 갱신된 가격을 확인하신 후, 바로 돌아오는 차기 회차 입찰 기간(주로 다음 주 월요일 오전 10시 ~ 수요일 오후 5시)에 응찰하시면 됩니다.
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Q. 모든 공매 물건이 유찰 시 10%씩 감액되나요?
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물건 종류에 따라 다를 수 있습니다. 압류재산은 회차당 최초가 대비 10%씩 차감되지만, 국유/공유재산 등 이용기관 물건은 기관별 공고문에 따라 감액 규칙이 다릅니다. 따라서 반드시 상세 공고문을 확인해야 안전합니다.