상가 공매 명도 소송 기간 단축하는 법과 인도명령 부재 리스크

안녕하세요! 요즘 소액으로도 도전 가능한 재테크 수단으로 온비드 공매에 관심 가지는 분들이 정말 많죠? 저도 처음에 저렴하게 나온 상가 물건을 보며 대박 수익을 꿈꿨지만, 막상 현장에 나가보니 ‘명도’나 ‘권리금’처럼 서류상에 보이지 않는 리스크에 부딪혀 덜컥 겁이 나더라고요.

“공매는 경매와 달리 인도명령 제도가 없어, 점유자의 권리금 요구가 강력한 저항이 될 수 있습니다.”

상가 공매, 왜 ‘보이지 않는 돈’이 문제일까요?

일반 매매와 달리 공매는 법적 강제 집행이 까다롭기 때문에, 기존 임차인의 영업권 보장 요구나 권리금 회수 방해 문제가 낙찰 후 큰 골칫덩이가 되기도 합니다. 소중한 투자금을 지키기 위해 우리가 꼭 체크해야 할 핵심 리스크는 다음과 같습니다.

• 권리금 분쟁: 전 임차인이 형성한 유무형의 가치에 대한 보상 요구
• 영업 허가권 승계: 업종에 따라 기존 운영자의 폐업 신고가 필수인 경우
• 관리비 체납: 공용 부분뿐만 아니라 전용 부분까지 떠안게 될 위험
• 명도 장기화: 협상 결렬 시 명도 소송으로 인한 시간 및 비용 발생

성공적인 낙찰은 단순히 낮은 가격에 받는 것이 아니라, 입찰 전 현장 조사를 통해 영업권 리스크를 얼마나 정확히 파악하느냐에 달려 있습니다. 이어서 법적 책임과 현실적인 대응 방안에 대해 더 자세히 알아보겠습니다.

전 점유자의 권리금 요구, 낙찰자가 법적으로 책임져야 할까요?

가장 궁금해하시는 결론부터 말씀드리면, 법적으로 낙찰자가 전 임차인의 권리금을 대신 갚아줄 의무는 전혀 없습니다. 권리금은 기존 임차인들끼리 주고받는 영업적 가치에 대한 대가이거나 임대인의 방해 금지 의무에 해당할 뿐, 낙찰자에게 승계되는 채무가 아니기 때문입니다. 하지만 실제 현장은 이론만큼 단순하지 않습니다.

영업권 주장에 따른 현실적인 명도 압박 요소

전 임차인이 “권리금 없이는 못 나간다”며 시설물을 방치하거나 영업권을 주장하는 경우, 낙찰자는 다음과 같은 난관에 부딪힐 수 있습니다.

• 시설물 유치권 오인: 인테리어 비용을 근거로 유치권을 주장하며 점유를 이어가는 행위
• 무형 가치 요구: 바닥 권리금이나 오랫동안 쌓아온 영업망을 명분으로 금전적 보상 요구
• 전략적 명도 협상: 법적 의무는 없으나, 수개월의 소송 기간을 단축하기 위해 ‘합의금’ 형태의 이사비 발생

“법은 낙찰자의 편이지만, 시간은 점유자의 편일 때가 많습니다. 무리한 법적 대응보다는 현실적인 합의점을 찾는 것이 실전 공매 수익률을 지키는 노하우입니다.”

경매와 공매의 명도 절차 비교 데이터

입찰 전 온비드를 통해 임대차 정보와 점유자의 성향을 파악했다면, 다음으로 확인해야 할 것은 실제 영업이 가능한 상태인지, 즉 ‘영업 허가 승계’ 문제입니다.

영업 허가 승계 문제, 폐업 신고 안 된 상가의 함정

상가 투자에서 정말 골치 아픈 게 바로 ‘영업권 승계’예요. 일반적인 매매와 달리 공매는 전 임차인의 협조를 구하기가 매우 어렵거든요. 특히 음식점이나 카페 같은 업종은 구청에 신고된 ‘영업 허가’가 살아있어야 하는데, 전 점유자가 폐업 신고를 안 하고 버티면 새 임차인이 허가를 못 받는 황당한 상황이 벌어집니다.

대법원 판례(91누10355 등)에 따르면, 경·공매 낙찰자라 하더라도 기존 임차인의 영업 허가권을 강제로 승계받거나 취소시킬 권리는 없어요. 전 점유자가 협조하지 않으면 관할 구청에 ‘직권 폐업’을 요청해야 하는데, 실무적으로 수개월이 소요될 수 있습니다.

주요 업종별 영업권 체크리스트

• 허가 업종: 단란주점, 유흥주점 등 (기존 허가 취소 없이는 신규 허가 불가)
• 등록 업종: 독서실, 노래연습장 등 (시설 기준 충족 여부 재확인 필요)
• 신고 업종: 일반음식점, 카페 등 (가장 흔하며 직권 폐업 절차 숙지 필수)

따라서 입찰 전, 관할 구청 위생과나 경제교통과에 현재 살아있는 허가가 있는지 반드시 문의해 보세요. 이와 더불어 현장에서 마주할 수 있는 또 다른 장벽인 ‘유치권’ 판별법도 꼭 숙지해야 합니다.

무서운 유치권 현수막과 영업권 리스크, 진짜와 가짜 판별하는 법

상가 공매 현장에서 마주치는 ‘유치권 행사 중’이라는 거친 현수막, 초보 투자자에게는 큰 진입장벽이죠. 하지만 온비드 공매 물건 중 상당수는 유치권 성립 요건을 갖추지 못한 경우가 많습니다.

진성 유치권 vs 허위 유치권 판별 리스트

• 공사대금 채권의 견련성: 해당 상가 건물 자체의 가치를 높인 공사 대금인지 확인(단순 비품대금 제외).
• 적법한 점유 유지: 공매 개시 결정 전부터 중단 없이 배타적 점유를 계속하고 있는지 확인.
• 변제기 도래 여부: 채권의 변제기가 도래했는지 확인하며, 주변 상인을 통해 실제 상황 취재.

“유치권은 법률상 당연히 성립하는 권리이지만, 실무에서는 ‘점유’와 ‘견련성’이라는 두 기둥이 무너지면 효력을 잃습니다. 현수막의 위세보다 현장의 실제 점유 형태를 보십시오.”

발로 뛰는 임장이 성공적인 공매 투자의 정답입니다

온비드 공매는 분명 매력적이지만, 낮은 가격 뒤에는 그만큼의 수고로움이 숨어 있어요. 저도 공부할수록 “현장에 답이 있다”는 말을 실감합니다. 서류만 믿지 마시고 꼭 현장에 가서 전 임차인의 분위기와 미납 관리비 등을 직접 확인해보시길 바라요!

“공매는 서류로 시작해서 발로 끝납니다. 명도 저항과 영업권 리스크를 줄이는 유일한 길은 입찰 전 현장에서의 철저한 소통뿐입니다.”

성공적인 낙찰은 단순히 높은 수익률을 적어내는 것이 아니라, 낙찰 후 발생할 실질적인 리스크를 얼마나 정확히 제어하느냐에 달려 있습니다. 마지막으로 많은 분이 궁금해하시는 내용을 FAQ로 정리해 드립니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)